Indien je voor het eerst een appartement koopt, wordt je automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren, je bent dan een radertje in een groot geheel.
Van de makelaar en notaris ontving je vele documenten waaronder ook de akte van splitsing in appartementsrechten en een huishoudelijk reglement. De praktijk laat helaas zien dat vele jonge kopers zich niet realiseren dat het misschien verstandig is ook eens te lezen wat er in die documenten staat. Zij zijn druk met hun carrière en gunnen zich vaak niet de tijd ervoor. Na aankoop, vaak gevolgd door een verbouwing van het appartement, zijn ze er voorlopig wel klaar mee en naar een VVE-vergadering gaan ze niet of zelden.
Heerlijk dan toch als alle VVE-eigenaren voor jou al hebben besloten het beheer over alle gemeenschappelijke zaken zoals de centrale hallen, de centrale kelder, de garage, het dak en de gevel en de hele administratie te laten regelen door een externe beheerder? Met die beheerder is een contract gesloten, maar als verse eigenaar ken je dat niet. Je hebt wel eens iets gehoord over een reservefonds dat binnen de VVE moet worden aangehouden, maar weet eigenlijk niet precies wat dat ook weer was. Heeft de VVE een eigen bankrekening? Waarom zou dat nodig zijn?
Zorg altijd, dat je bij het aanstellen of zoeken van een vervangende externe beheerder eerst eens kijkt in de ledenlijst van de branchevereniging BVVB, de organisatie voor VVE - beheerders met een keurmerk. Zij moeten voldoen aan specialistische kennis, eisen van opleiding, bouwkundige expertise en andere relevante zaken voor het beheer zoals een klachtenregeling en een modelovereenkomst tussen VVE en externe beheerder.
Nu kan iedereen zich namelijk vestigen als VVE-beheerder, het is een onbeschermd beroep. Drie offertes vragen en als bestuur van een VVE ook eerst spreken met de drie gegadigden voordat je uiteindelijk een beheerder kiest is verstandig. Niet alleen de beheerder machtigen om het bestuur over de VVE te voeren, maar ook zorgen dat er werkelijk VVE-leden in het bestuur zitten is zeer verstandig. De beheerder zit immers niet op locatie, u wel. Hoe staat het met een vergelijking van de prijzen van de diverse werkzaamheden? Besteedt u alles uit of slechts enkele werkzaamheden, is er een geschillenregeling voor de VVE indien zij niet tevreden is over de kwaliteit van de beheerder en aan welke criteria toets je dan die kwaliteit?
Je bent eigenaar van jouw eigen appartement, maar alle gemeenschappelijke zaken zoals het dak en de gevels deel je met alle andere VVE-leden. Jouw aandeel in de gemeenschappelijke kosten is omschreven in de akte van splitsing en het modelsplitsingsreglement dat in die akte wordt genoemd. Â
Er wordt nu voor gepleit om kwaliteitseisen te gaan stellen aan externe VVE -beheerders om gebrek aan professionaliteit tegen te gaan.
Wie doet het beheer? De externe beheerder zelf of laat hij dat eigenlijk over aan iemand anders die onvoldoende kennis van de materie heeft? Indien er geen deskundigheid is, is dat een groot risico voor kosten en uitvoering van werkzaamheden. Die ontzorging door het inschakelen van een niet deskundige externe beheerder wordt dan snel een kostbare zaak voor ieder VVE-lid. Worden wel de juiste leveranciers benaderd en worden er niet vaak maar kleine zelfstandigen ingehuurd om de kosten voor de VVE zogenaamd laag te houden, maar als beheerder zelf flink te verdienen? Het resultaat daarvan kan zijn dat er misschien wel 6 maal een andere leverancier komt opdraven die het lekkageprobleem van het dak dan nog niet heeft opgelost, omdat helaas bij het geven van de opdracht namens de VVE niet goed werd ingeschat welke leverancier moest worden ingeschakeld of niet werd ingezien dat een erkende leverancier wel duurder is, maar vaak ook sneller en kwalitatief beter.
Er moet van overheidswege toezicht en controle op de externe VVE- beheerder komen. Wat heeft een VVE-lid aan vijf door een kleine leverancier uitgebrachte terugkoppelingsrapporten waaruit blijkt dat het probleem niet is opgelost, maar waarvan de kosten wel iedere keer door de VVE betaald moeten worden? Uw maandelijkse bijdrage gaat dan weer omhoog.
Heeft uw beheerder een volmacht om over de bankrekening ten name van de VVE te beschikken, waardoor goedkeuring van de VVE niet meer nodig is?
Het is nooit raadzaam aan de externe beheerder de volledige bevoegdheid te geven om over het geld van de VVE te beschikken en zeker niet over het wettelijke reservefonds, dat is namelijk uw spaargeld als VVE-lid. Of heeft u uitsluitend afgesproken dat de beheerder alleen gemachtigd is om tot een bepaald bedrag te factureren of alleen voor bepaalde vaste uitgaven?
In welke relatie staat uw externe beheerder tot 1 van de VVE-leden of grote verhuurder in geval van een gemengd complex met eigenaren en huurders?
Slechts 10 procent van de externe VVE-beheerders is aangesloten bij de branchevereniging, dus 90% heeft geen keurmerk. Na het lezen van deze blogpost gaat u hopelijk nog eens na hoe het bij u in uw VVE geregeld is? Is uw externe beheerder ingeschreven als lid van de branchevereniging? Bij drie VVE-leden kunt u misschien zelf het bestuur nog vormen en beheren, bij een groter aantal leden wordt dat steeds onoverzichtelijker, zeker ook financieel.
De Branchevereniging VvE Beheerders in Den Haag onderzoekt nu hoe de externe VVE-beheerder een beschermd beroep kan worden, zodat kwaliteitseisen kunnen gaan gelden. Dat is een prima initiatief!
Heeft u vragen op het gebied van het appartementsrecht, bel dan Pas juridisch advies Rotterdam ( 010 – 404 53 40) en vraag naar mr. Laura Pas of zend uw e-mail met vraag om informatie naar secretariaat@pasjuridischadvies.nl .