Uitstel vervangen lekkend raam door Vereniging van Eigenaren redelijk

Een VVE-lid verzocht recent de kantonrechter om nietigverklaring dan wel vernietiging van eerdere besluiten van de Vergadering van Eigenaren om aan hem geen toestemming te verlenen om op kosten van de VvE o.a. het lekkende raam in zijn woonkamer te herstellen c.q. te vervangen. Aan de kantonrechter werd een vervangende machtiging verzocht.

Op grond van artikel 5:121 lid 1 BW kan de kantonrechter namelijk een vervangende machtiging verlenen, indien een appartementseigenaar voor het verrichten van een bepaalde handeling toestemming nodig heeft van de VvE, maar deze toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd.

Pas juridisch advies Rotterdam deelt juridisch nieuws, kennis en brede praktijkervaring met u!

De wettelijke bepaling is een bijzondere uitwerking van het beginsel van de redelijkheid en billijkheid dat zowel de verhouding tussen de appartementseigenaren onderling als die tussen de eigenaren en de VvE beheerst. Indien voor het verrichten van bepaalde handelingen toestemming van mede-eigenaren (al dan niet in de vorm van de VvE) nodig is, brengt dat beginsel met zich, dat deze niet zonder redelijke grond kan worden onthouden.

Bij de vraag of zonder redelijke grond toestemming is geweigerd, zijn alle omstandigheden van het geval van belang. De bewoordingen van het wetsartikel noch de wetsgeschiedenis van dat artikel wijzen op een marginale toetsing van het besluit van de VvE. Dat betekent dat de belangen van verzoeker als VVE-lid mede bepalen of sprake is van een weigering zonder redelijke grond en moeten worden afgezet tegen de gronden van de VvE om toestemming te weigeren.

Op grond van artikel 2:14 BW is een besluit van de Vergadering van Eigenaren nietig, indien dat in strijd is met de wet of de statuten. Artikel 5:129 BW bepaalt dat voor de toepassing van artikel 2:14 BW de akte van splitsing gelijk wordt gesteld met de statuten. Op grond van artikel 5:111 onder d BW maakt het splitsingsreglement deel uit van de akte van splitsing. Een besluit van de Vergadering van Eigenaren dat in strijd is met het splitsingsreglement is dus nietig (zie ook 5:129 lid 2 BW).

Op grond van artikel 5:130 lid 1 juncto artikel 2:15 lid 1 sub b BW kan de kantonrechter een besluit vernietigen als dat besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 8 wordt geëist. De wetsgeschiedenis geeft als toetsingsmaatstaf of een orgaan, in dit geval de Vergadering, bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. De norm laat een zodanige marge dat de rechter niet al te snel, in het bijzonder wanneer de Vergadering de belangen heeft afgewogen, tot overschrijding daarvan kan besluiten.

Lek raam woonkamer

Op grond van artikel 9 lid 1 sub a van de splitsingsakte staat vast dat het raamkozijn met glas in de woonkamer gemeenschappelijk is.

De VvE heeft bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit kunnen komen om eerst verder onderzoek te doen naar de verduurzaming van het gebouw. De VvE heeft aangevoerd dat zij het lekke raam in de woonkamer van verzoeker collectief wenst te vervangen, tezamen met de ramen van andere eigenaren die vochtproblematiek ervaren. Deze werkzaamheden zullen worden meegenomen met het schilderwerk aan het pand in 2024, zodat dan geen extra kosten voor een steiger en/of hoogwerker hoeven te worden gemaakt.

Naar het oordeel van de kantonrechter is het niet onredelijk dat de VvE, ook vanuit kostenoverwegingen, deze werkzaamheden wil afwachten. Deze financiële belangen van de VvE dienen dan ook te prevaleren boven het belang van verzoeker om zijn raam eerder te laten herstellen. Het voorgaande betekent ook dat de VvE op redelijke grond heeft kunnen besluiten om de vervanging van het raam van verzoeker in de woonkamer uit te stellen en in redelijkheid tot dat besluit heeft kunnen komen.

Heeft u vragen over deze blogpost of een andere vraag over toepassing van het appartementsrecht, bel dan Pas juridisch advies en vraag naar mr. Laura Pas of zend uw e-mail aan secretariaat@pasjuridischadvies.nl .